Lasten auf Grundstücken

Auf Grundstücken können verschiedene Lasten liegen, über die Sie auf jeden Fall Bescheid wissen sollten, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Über folgende Aspekte sollten Sie sich informieren:

Grundpfandrechte

Grundpfandrechte dienen meist dazu, Kredite abzusichern. Sie werden vor allem zugunsten von Banken bestellt. Dabei kann der Eigentümer des Grundstücks, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist, nicht gerichtlich zur Zahlung gezwungen werden, muss aber bei Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen (zum Beispiel wenn er den finanziellen Forderungen der Bank nicht nachkommt) die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden (zum Beispiel eine Zwangsversteigerung).

Die häufigsten Formen von Grundpfandrechten sind Hypothek und Grundschuld. Sie sind in der Dritten Abteilung des Grundbuches zu finden. Eingetragen wird, um welche Art von Grundpfandrecht es sich handelt, welcher Geldbetrag abgesichert wird und wer der Begünstigte ist.

Belastungen und Beschränkungen

Neben den Grundpfandrechten können noch weitere Belastungen auf einem Grundstück liegen, beispielsweise:

• Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten
  Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sind persönliche dingliche Rechte, die dem Inhaber das Recht geben, das Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen (zum Beispiel Wassergewinnungsrecht) oder festlegen, dass der Eigentümer des Grundstücks gewisse Handlungen nicht vornehmen darf. Sie beziehen sich auf die jeweilige Person und sind nicht übertragbar oder vererblich.
• Grunddienstbarkeiten
  Grunddienstbarkeiten berechtigen ebenfalls zur bestimmten Nutzung eines dienenden Grundstücks oder legen fest, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks gewisse Handlungen nicht vornehmen darf. Sie stehen dem jeweiligen Eigentümer des sogenannten herrschenden Grundstücks zu.
• Nießbrauch
  Ein Nießbrauch gibt dem Begünstigten das unveräußerliche und unvererbliche Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen.
• Reallasten
  Wenn das Grundstück mit einer Reallast belastet ist, sind wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten.

Über derartige Belastungen können Sie sich in der Zweiten Abteilung des Grundbuches informieren. Dort finden Sie auch etwaige Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers.

Öffentliches Vorkaufsrecht

An einem Grundstück kann auch ein öffentliches Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Damit soll sichergestellt werden, dass sie diese Grundstücke aufkaufen kann, um beispielsweise im Geltungsbereich eines Bebauungsplans Grünflächen und Verkehrswege anlegen zu können. Ein Vorkaufsrecht durch die Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen. Erkundigen Sie sich deshalb vor dem Kauf bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob die Gemeinde beabsichtigt, davon Gebrauch zu machen. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag darüber ein Zeugnis (Negativzeugnis) auszustellen.

Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge sind Kosten, die für eine Grundstückserschließung anfallen (zum Beispiel für den Ausbau öffentlicher Anbaustraßen, -wege und -plätze). Diese Kosten müssen zumindest teilweise von den Grundstückseigentümern übernommen werden.

Beim Kauf von Grundstücken müssen Sie beachten, dass noch nicht bezahlte Erschließungsbeiträge als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen. Dies hat zur Folge, dass der Grundstückseigentümer (oder der Erbbauberechtigte oder Wohnungs- oder Teileigentumsberechtigte) zur Beitragszahlung verpflichtet ist, bis die Beiträge vollständig entrichtet sind. Ein privatrechtlicher Vertrag befreit ihn davon nur gegenüber dem Vertragspartner.

Ob Ihr Grundstück mit Erschließungsbeiträgen belastet ist, erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde. Nähere Informationen zu der Erhebung von Erschließungsbeiträgen finden Sie in der Verfahrensbeschreibung.

Baulasten

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Beispiele für Baulasten sind:

• Abstandsflächen, die auf dem eigenen Grundstück zugunsten des Nachbarn von einer Bebauung freigehalten werden müssen (zum Beispiel damit der Nachbar sein Gebäude näher als in der Regel erlaubt an die Grundstücksgrenze bauen kann)
• Anbauverpflichtungen (zum Beispiel bei der Errichtung eines Doppelhauses)
• Überfahrrechte zur Sicherung der Erschließung
• Herstellung eines für ein anderes Baugrundstück notwendigen Stellplatzes

Über die etwaigen Baulasten auf einem Grundstück können Sie sich bei berechtigtem Interesse im Baulastenverzeichnis informieren.

Naturschutzrechtliche Beschränkungen

Auch mit naturschutzrechtlichen Beschränkungen können Grundstücke belastet sein. Eine häufige Beschränkung ist das Baumfällverbot, das dem Grundstückseigentümer verbietet, Bäume auf seinem Grundstück zu fällen. Solche Verbote sind in Baumschutzsatzungen, die von Städten und Gemeinden erlassen werden können, festgelegt.

Hinweis: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, ob es eine Baumschutzsatzung oder ähnliche Vorschriften gibt.

Bodenschutzlastvermerk

Wenn in der Vergangenheit eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung auf dem Grundstück saniert wurde und die öffentliche Hand diese Sanierung zur Gefahrenabwehr bezahlen musste, weil vom jeweiligen Eigentümer keine Finanzmittel zu erhalten waren, kann eine Ausgleichsverpflichtung auf dem Grundstück ruhen, welche der öffentlichen Hand die Beitreibung der Mittel ermöglicht. Darauf wird im Grundbuch durch einen Bodenschutzlastvermerk hingewiesen. Sie sollten sich hierüber im Grundbuch und bei der zuständigen Behörde (siehe Altlasten und schädliche Bodenveränderungen) informieren.