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Geschäftsstelle des Gutachterausschusses BB & SBG

Zuständige Stelle:
Stadtverwaltung Böblingen
Baurechts- und Bauverwaltungsamt
Geschäftsstelle Gutachterausschuss


Anschrift:
Stadtverwaltung Böblingen
Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Marktplatz 16
71032 Böblingen
 

E-Mail:
gutachterausschuss@boeblingen.de

Telefon:
07031-669-3236

Öffnungszeiten:
Mo. Di. Do. Fr. 09.00 – 12.00 Uhr
Di. 16.00 – 18.00 Uhr
Do. 15.00 – 16.30 Uhr

Der Gutachterausschuss allgemein

Als selbständiges und unabhängiges Sachverständigengremium ermittelt der Gutachterausschuss Grundstückswerte und Daten für die Wertermittlungen. Hierbei unterstützen ihn die kompetenten Sachbearbeiter*innen seiner Geschäftsstelle. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören die Erstellung von Gutachten über den Verkehrs‐ bzw. Marktwert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Außerdem ist der Ausschuss für die Ermittlung von Bodenrichtwerten und die Führung der Kaufpreissammlung nach § 193 BauGB zuständig. Diese bildet die Basis für Verkehrswertgutachten und den Grundstücksmarktbericht. Der Gutachterausschuss ist ein Organ nach besonderen gesetzlichen Bestimmungen. Gesetzliche Grundlage der Tätigkeit des Gutachterausschusses ist §§ 192 ff. Baugesetzbuch. Die Gutachter*innen werden alle vier Jahre durch den Gemeinderat bestellt.

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwertkarten

Die Bodenrichtwertkarte sind ab 2022 ausschließlich im Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS-BW) zur Einsicht bereitgestellt.
 
BORIS-BW:                      www.gutachterausschuesse-bw.de
                                           www.zgg-bw.de/BORIS-BW/
                                        „ Bodenrichtwerte Grundsteuer B“

Zusätzlich liegen die historischen BRW bis 2021 im PDF-Format vor:

Was sind Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden auf Grundlage der Kaufpreissammlung, also aus tatsächlichen Verkaufsfällen als durchschnittliche Lagewerte für den unbebauten Boden ermittelt. Der Wert wird in €/m² ausgewiesen und bezieht sich auf die Parameter des Referenzgrundstücks. Für den Gutachterausschuss BB & SBG sind dies die wertrelevante Geschossflächenzahl und bei 1- und 2 Familienhausgrundstücken die Fläche des Bodenrichtwertgrundstücks.
Bodenrichtwerte stellen keine Prognose in die Zukunft dar. Sie basieren auf dem Verhalten der Marktteilnehmer in der Vergangenheit; hochgerechnet auf den Stichtag. Aufgabe des Gutachterausschusses ist nicht die Gestaltung der Preise, sondern die Beobachtung und Abbildung des Marktgeschehens.
 
Bodenrichtwerte dienen der Transparenz, sind nicht bindend. Bodenrichtwertzonen werden so gebildet, dass sie jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß weitgehend übereinstimmen. Sonderfälle innerhalb der Zonen sind nicht auszuschließen.

Welche Angaben enthält ein Bodenrichtwert

Die wertbeeinflussenden Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen.
Die Bodenrichtwerte des GAA BB & SBG enthalten den Wert in €/m², Angaben zum Maß der baulichen Nutzung (WGFZ und Bezugsfläche bei 1- und 2 Familienhausgrundstücken, Angaben der Art der Nutzung bzw. Ergänzung zur Art der Nutzung, Angaben zu beitragsrechtlichen Zustand und Angaben zur Bauweise.
Zur Anwendung der Bodenrichtwerte informiert der Gutachterausschuss im jeweiligen Grundstücksmarktbericht. Dort finden Sie die Erläuterung zur WGFZ, die Erläuterung zu den Flächenfaktoren, die zugehörigen Tabellen und ein Umrechnungsbeispiel. Darüber hinaus wird von den Mitarbeitern der Geschäftsstelle in einem ihnen möglichen Rahmen eine unverbindliche, telefonische, allgemeine fachliche Auskunft zu Bodenrichtwerten und den Umrechnungskoeffizienten erteilt. Eine verbindliche Beratung zur konkreten Anwendung oder zu steuerlichen Aspekten ist rechtlich nicht möglich.

Kann man rechtlich gegen Bodenrichtwerte vorgehen?

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden am Stichtag.  Sie tragen zur vom Gesetzgeber gewollten Transparenz auf dem Grundstücksmarkt unbebauter Grundstücke bei und sollen ein Hilfsmittel für die Wertermittlung sein. Sie haben keine bindende Wirkung. Es handelt sich daher nicht um einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 Verwaltungsverfahrensgesetz für Baden-Württemberg (Landesverwaltungsverfahrensgesetz
– LVwVfG).  Eigentümer, die den Bodenrichtwert anzweifeln, haben keine formale Einspruchsmöglichkeit gegen den Gutachterausschuss. Soweit die Bodenrichtwerte Grundlage für die Grundsteuerbemessung sind, richtet sich die Frage der Verbindlichkeit der Bodenrichtwerte nach dem Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) und der zur steuerlichen Bemessungsgrundlage ergangen steuerlichen Rechtssprechung. Eine steuerliche Bewertung im Einzelfall abzugeben ist nicht Aufgabe des Gutachterausschusses.

Grundstücksmarktbericht

Antrag „ Auskunft aus der Kaufpreissammlung“

Antrag Verkehrswertgutachten

Aktuell befindet sich unsere Gebührensatzung in Überarbeitung. Aus diesem Grund können wir Anträge von Gutachten erst wieder ab ca. Mitte Oktober annehmen.
Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass auf Grund der bereits bestehenden Warteliste für das Jahr 2025 keine Gutachten für die 1. Jahreshälfte mehr angenommen werden können.
Sie haben jedoch die Möglichkeit sich an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken oder an einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken zu wenden.

Antrag Bodenwertgutachten für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG

Aktuell befindet sich unsere Gebührensatzung in Überarbeitung. Aus diesem Grund können wir Anträge von Gutachten erst wieder ab ca. Mitte Oktober annehmen.
Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass auf Grund der bereits bestehenden Warteliste für das Jahr 2025 keine Gutachten für die 1. Jahreshälfte mehr angenommen werden können.
Sie haben jedoch die Möglichkeit sich an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken oder an einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken zu wenden.

Hinweise zur Grundsteuer B

Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben. Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich zukünftig ausschließlich aus einem pauschalisiert ermittelten Bodenwert. Dafür werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert. Das Ergebnis ist der sogenannte Grundsteuerwert. Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Sie bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt.
 
Ist der Bodenrichtwert der Verkehrswert des Grundstücks?
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Zone, bezogen auf einen bestimmten Stichtag.  Er bezieht sich immer auf ein unbebautes fiktives Grundstück, dessen Merkmale weitgehend mit den typischen Merkmalen der Grundstücke innerhalb der Bodenrichtwertzone übereinstimmen (Bodenrichtwertgrundstück). Dieses Bodenrichtwertgrundstück ist über die ausgewiesenen Parameter definiert. Da sich ein Bodenrichtwert immer auf einen definierten Stichtag und auf bestimmte Merkmale eines Bodenrichtwertgrundstücks bezieht, kann der tatsächliche Wert eines individuellen Grundstücks vom Bodenrichtwert abweichen. Die Höhe der Abweichung richtet sich nach den individuellen Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks innerhalb der Bodenrichtwertzone und der Preisentwicklung seit dem Stichtag der Richtwertableitung. Eine von den Gutachterausschüssen einzuhaltende Toleranzgrenze für die Höhe der möglichen Abweichung gibt es ausschließlich für lagebedingte Wertunterschiede. Diese beträgt +/‐ 30 Prozent. Darüber hinaus kann es aufgrund der zuvor beschriebenen Eigenschaften eines Bodenrichtwertes vorkommen, dass dieser den Grundstücksmarkt nicht für alle Grundstücke innerhalb einer Zone repräsentativ widerspiegelt. Insbesondere in Gemengelagen kann es somit vorkommen, dass eine räumliche Abtrennung einzelner Grundstücke mit einer zum Bodenrichtwertgrundstück abweichenden zulässigen Nutzung nicht erfolgt (z. B. Freizeitgarten in einer Baulandzone). Der Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht (vgl. hierzu § 15 Abs. 2 ImmoWertV).
 
Können Sie auch einen anderen Wert für die Grundsteuer angeben?
Anzusetzen ist grundsätzlich der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.
 
Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in § 38 Absatz 4 jedoch eine sogenannte „Öffnungsklausel“:
 
„Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. […]“ Diese Öffnungsklausel ermöglicht den Eigentümern ein qualifiziertes Gutachten einzureichen und somit den tatsächlichen Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks bzw. der wirtschaftlichen Einheit abweichend vom festgestellten Grundsteuerwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) nachzuweisen. 
Es ist zu beachten, dass die Abweichung gegenüber dem Grundsteuerwert mehr als 30 Prozent betragen muss. Folglich müssen deutliche Abweichungen zwischen der bewerteten wirtschaftlichen Einheit und dem Bodenrichtwertgrundstück vorliegen, um den Nachweis eines niedrigeren Werts führen zu können. 
Bewertungsgegenstand des Gutachtens für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG muss zwingend die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach den §§ 25 und 37 LGrStG in Verbindung mit § 2 Bewertungsgesetz sein. Eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG kann aus einem oder mehreren Flurstücken und/oder aus Flurstücksteilen bestehen. Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens im Sinne des LGrStG muss nicht identisch zum Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne sein. Angaben zur wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens sind in der Regel in den Mitteilungen des Finanzamts zur Grundsteuer an den Eigentümer enthalten. 
Das qualifizierte Gutachten kann entweder beim zuständigen Gutachterausschuss, bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder bei einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken beauftragt werden.  
Das Gutachten weist den Bodenwert ohne Berücksichtigung der Bebauung auf. Weiterhin ist zu beachten, dass das Gutachten regelmäßig seine Gültigkeit verliert, bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und zum Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums.
 
Beim Gutachterausschuss BB & SBG beträgt die Gebühr für ein Bodenwertgutachten
750 Euro. Soweit die Leistungen der Umsatzsteuer unterliegen, ist zusätzlich zur Gebühr die auf die Gebühr anfallende gesetzliche Umsatzsteuer zu entrichten.
 
In der Gebühr ist eine Ausfertigung des Gutachtens für die antragstellende Person (sofern diese nicht Eigentümer*in ist) und eine weitere je Eigentümer*in enthalten.
 
Nach Eingang des Antrags und Vollständigkeit der erforderlichen Unterlagen, wird dieser auf der Warteliste aufgenommen. Im Falle einer Rücknahme des Antrags entstehen Gebühren nach dem bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Aufwand.

Mitglieder des GAA

Presseartikel

Umlaufbeschluss Ehningen

aus dem Amtsblatt am 05.05.2023

Bekanntmachung über Änderung der Bodenrichtwertkarten in der Gemeinde Ehningen zum Stichtag 01.01.2022 und 01.01.2023

Mit Umlaufbeschluss vom 25.04.2023 hat der Gutachterausschuss Böblingen & Schönbuchgemeinden folgende Änderung beschlossen:
 
„Die Bodenrichtwertkarten zum Stichtag 01.01.2022 und zum 01.01.2023 werden in der Gemeinde Ehningen durch zwei neue Bodenrichtwertzonen 15709041 und 15709042 ergänzt“.  

Karte Mauren

Neue Zonen:

Neue Zonen






 
 
SF = Sonstige Flächen
PG= Private Grünflächen
 
 
Böblingen, den 02.05.2023
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Böblingen & Schönbuchgemeinden

Start für den gemeinsamen Gutachterausschuss Böblingen und Schönbuchgemeinden

aus dem Amtsblatt am 24.03.2023

Der gemeinsame Gutachterausschuss Böblingen und Schönbuchgemeinden (GAA BB & SBG) nimmt seine Arbeit auf: Nach rund drei Jahren Aufbauarbeit und Koordination fällt dazu am 1. April 2023 der Startschuss.
 
Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle zählen die Ermittlung der Bodenrichtwerte, die Ermittlung von weiteren wertrelevanten Daten und die Ausfertigung von Verkehrswertgutachten. Um die Arbeit des Gutachterausschusses transparent zu gestalten wird für alle am Grundstücksmarkt Interessierten der Grundstücksmarktbericht erstellt und veröffentlicht.
 
Im Jahr 2019 wurde der Grundsatzbeschluss gefasst, einen gemeinsamen Gutachterausschuss für Böblingen und die Schönbuchgemeinden zu gründen. Der Tätigkeitsbereich umfasst folgende Städte und Gemeinden: Altdorf, Böblingen, Ehningen, Hildrizhausen, Holzgerlingen, Schönaich, Steinenbronn, Waldenbuch und Weil im Schönbuch. Im Februar 2021 wurde die von allen beteiligten Kommunen beschlossene öffentlich-rechtliche-Vereinbarung vom Regierungspräsidium Stuttgart genehmigt. Die gemeinsame Geschäftsstelle hat ihren Sitz im Baurechts- und Bauverwaltungsamt bei der Stadtverwaltung Böblingen
 
„In den letzten drei Jahren wurde besonders intensiv daran gearbeitet, die technischen, räumlichen und personellen Voraussetzungen für den Betrieb des gemeinsamen Gutachterausschuss zu gestalten. Die Geschäftsstelle ist nun in der letzten Projekt-Phase angekommen“ berichtet Petra Killenberger, die Leiterin der Abteilung Gutachterausschuss bei der Stadtverwaltung Böblingen. „Nach dieser intensiven Vorbereitungszeit freuen wir uns, die Arbeit als gemeinsamer Gutachterausschuss für Böblingen und die Schönbuchgemeinden aufzunehmen“.

Bild: Adobe Stock / Vitali Vodolazskyi

Rechtsgrundlagen

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